Valoración del suelo urbano sin aprovechamiento en una expropiación

Consideraciones generales sobre la valoración de una finca que se va a expropiar

Para valorar una finca expropiada para una finalidad de interés general se utiliza el concepto de “ámbito espacial homogéneo”. Este concepto pretende establecer los parámetros de dicha valoración. Esta valoración no puede suponer una discriminación para sus propietarios respecto del resto de vecinos, ya que, probablemente, van a salir beneficiados de dicha expropiación.

El concepto de “ámbito especial homogéneo” aparece por primera vez en la Ley 8/2007 de 28 de mayo, del suelo, que se utilizaba para superar los problemas que hasta entonces había planteado la determinación del valor de los terrenos. Terrenos urbanos o urbanizados sin aprovechamiento que eran objeto de una expropiación.

¿Qué valor tiene una finca urbana que es objeto de expropiación forzosa?

Esto a menudo se plantea si la finca no tiene reconocido por el planeamiento urbanístico ningún aprovechamiento urbanístico. Esto es, que no es edificable por estar calificada como parque público, por ejemplo. En este caso, si para hacer la valoración se aplicara el uso y edificabilidad reconocidos, su valoración sería muy inferior. Inferior a las fincas de su entorno que probablemente tengan un alto valor de mercado.

Para resolver esta injusticia se establece el art. 37.1.a) segundo párrafo, del Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre de Ley del Suelo y rehabilitación urbana. Este dispone que, para una valoración del suelo urbanizado que no está edificado, y que no tiene asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanístico, se le atribuirá una edificabilidad media. Edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que la ordenación urbanística los haya incluido.

Concepto de “ámbito espacial homogéneo” en expropiación forzosa

Este concepto viene definido en el artículo 20.3 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo. Según el cual, se entiende por la zona de suelo urbanizado que de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística; disponga de unos concretos parámetros jurídico – urbanísticos que permitan identificarla por usos edificatorios con respecto a otras zonas de suelo urbanizado; y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo.

Esto es, cuando la finca expropiada no tenga ningún aprovechamiento privado reconocido por el plan urbanístico, se aplicarán los parámetros urbanísticos de las fincas del entorno. Esto es la edificabilidad media y uso mayoritario.

Este concepto ha ido cambiando o matizándose a lo largo de los años para resolver supuestos injustos.

El concepto actual de “ámbito espacial homogéneo”

El concepto actual viene a definir el entorno de referencia. Y se define como aquel que tiene una coherencia y singularidad urbanística respecto de otras zonas de la ciudad. Y además que el aprovechamiento a considerar debe calcularse sin considerar los suelos de uso público.

Esta valoración no siempre resulta fácil ya que hay particularidades, y dichas particularidades son de las que nacen los supuestos injustos. Por ejemplo, que la finca esté en una frontera entre dos tipologías. O que incluso en la misma zona coexistan dos tipologías predominantes diferenciadas.

En los casos en los que la valoración entre en conflicto con la propiedad serán los tribunales los que decidan. Los tribunales definirán, con la ayuda de un dictamen pericial, cuál es el ámbito que se debe tomar como referencia y cuál es el uso y edificabilidad (o usos y edificabilidades) a considerar. Todo ello teniendo en cuenta los criterios jurisprudenciales que se han ido estableciendo a lo largo de los años. Y teniendo como base la razón de ser de la norma: determinar unos parámetros para valorar una finca expropiada para una finalidad de interés general que no supongan una discriminación y un menoscabo patrimonial para sus propietarios, respecto del resto de propietarios de su entorno. Que, además, a mayores, saldrán beneficiados con dicha expropiación.